把握中国房地产业的深刻转型

xinwen.mobi · 发表于 2026-2-3 15:41:11

换道求生：中国房地产的新活法
房价涨跌的焦虑暂时放在一边，开发商和银行家们正忙着给房地产行业寻找一个新活法。

看着自家的房子价格每天波动，可能没多少人注意到，中国房地产行业正经历一场深刻而痛苦的重生。

清华大学一项针对150家行业头部机构的调研显示，房企对住宅销售的预期已从去年的偏乐观下调至中性偏弱，但对商业不动产投资的预期正在回暖。这股暖意让不少业内人士意识到，光靠盖房卖房的旧模式，已经走不通了。

01 告别野蛮生长
自从1998年住房制度改革以来，中国房地产行业经历了二十多年的高速发展期。

这种快速增长的背后是鲜明的时代特征：旺盛的住房需求、多元的供给主体、“土地财政”的支持以及金融体系的深度参与。拿数据来说，中国人均城镇住宅建筑面积从1998年的18.7平方米跃升至2023年的超过40平方米。

然而，随着人口结构变化和城镇化进程放缓，过去的“高杠杆、高周转、高负债”模式已经难以持续。

根据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，销售端同样承受压力，全年新建商品房销售面积同比下降8.7%。市场的拐点已经来临。

市场正在用脚投票。清华大学五道口不动产金融研究中心的调研揭示，截至2025年底，受访房企普遍认为2026年业务将面临挑战，销售与投资业务预期趋于中性。这与前几年的乐观情绪形成鲜明对比。

02 转型中的新航道
那么房地产的未来在哪里？

开发商们开始把目光投向商业不动产这个新航道。调研数据显示，房企对商业不动产投资的预期从偏弱的27.7提升至41.3，显示市场信心正在恢复。

这种转变的背后逻辑很明显——过去那种快速盖楼快速卖的模式正在失去吸引力，通过专业运营获取稳定现金流的商业项目成为新的增长点。

与此同时，中国的房地产格局正在发生结构性分化。有房企发现，一些传统上被认为强势的一线城市表现不尽如人意，而东北等地区却在集团中业绩领先。

市场的生命力正在以不同方式释放，一线城市的谨慎乐观与部分区域市场的韧性形成了复杂图景。

03 政策驱动下的变革
面对行业转型，“十五五”规划对房地产行业的发展提出了明确方向。首先是处理历史遗留的风险问题，然后才是为行业指明新的发展路径。

简单说，就是先“刮骨疗毒”，再“整装待发”。

房地产发展新模式的构建成为政策重点。据住房和城乡建设部消息，新模式下将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等具体举措。

现房销售制意味着“所见即所得”，从根本上防范交付风险。新出让土地的商品住房项目将优先选择现房销售，继续实行预售的则要规范资金监管。

对于商业不动产，政策期待集中在土地政策的优化上。特别是需要明确商业用地续期规则，并鼓励存量土地的功能转换与用途调整。

04 “好房子”新赛道
如果问房地产行业未来的突围方向，几乎所有的声音都会指向 “好房子” 建设。

中国房地产年度趋势论坛上，专家们将“好房子+现房销售+改善户型”视为房企突围的关键。中原地产北京公司的观察印证了这一趋势，现在购房客户“既要又要还要”——要宽厅、阳台、高得房率，要全收纳、全生命周期户型。

开发商只有拿好地、做好产品、做现房销售，才能打动这些挑剔的消费者。

“好房子”概念已经写入国家政策。住房城乡建设部发布文件明确，到2030年，房屋品质提升工程将取得显著进展。

住建部原总经济师杨保军指出，城市更新已成为推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手。

无论是商业不动产、REITs还是“好房子”，都指向一个核心——中国房地产正在告别野蛮生长的过去，走向质量优先、服务为本的未来。

一位房地产从业者最近感叹：“过去是怕买不到房，现在是怕卖不出去。”

这句话背后折射了整个行业的转变——从供不应求到结构性过剩，从追求规模到关注品质。商业不动产的兴起、REITs试点的推进，以及“好房子”理念的推广，正一点点重塑这个行业的面貌。

当高杠杆、高周转的旧模式难以为继时，一场深度调整不可避免。这不是周期性的起伏，而是发展模式的重构。

可以肯定的是，那个盖什么都能卖、怎么盖都赚钱的时代已经结束了。未来的房地产，拼的是谁能盖出让人真正想住的房子，谁能运营出持续产生价值的不动产。

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